上周陪朋友小张去拿不动产证，他盯着红彤彤的本子笑出了声：“终于把房子搞定了，这下可以把证锁进抽屉，再也不用管了！”我赶紧拉住他：“别忙！拿到证只是第一步，还有3个手续必须马上办，不然以后卖房子、贷款、甚至住进去都可能出大问题。”
小张一开始不信，觉得我小题大做，直到我给他看了邻居老王的例子：老王去年拿到房产证后就放了抽屉，今年想卖房子时才发现，证上的房屋面积写错了（少了2平米），而且房子还被开发商偷偷抵押给了银行。折腾了半年，才把面积改过来、注销了抵押，不仅错过了最佳卖房时机，还赔了买家违约金。
很多人拿到房产证的第一反应是“房子终于彻底是我的了”，但实际上，房产证只是“权利凭证”，不是“安全保证书”。如果不及时办这3个手续，你的房子可能隐藏着信息错误、抵押查封、权益纠纷等风险，甚至让你半辈子的积蓄打水漂。今天就把这3个手续的底层逻辑、实操步骤和不办的风险一次性讲透，让你看完就能立刻行动，避免大亏。
一、先搞懂：房产证不是“万能证明”，这些风险你可能不知道
很多人以为拿到房产证就万事大吉，但实际上，房产证只是“纸面上的证明”，真正的权利依据是不动产登记簿——这是不动产登记中心保存的官方档案，效力比房产证高。如果房产证和登记簿信息不一致，以登记簿为准。
除此之外，还有3个隐藏风险，是很多人忽略的：
1. 信息错误：比如面积、产权人名字、房屋坐落写错，这些错误会导致你无法过户、贷款，甚至被认定为“无效产权”；
2. 隐藏抵押/查封：开发商或前房主可能把房子抵押给银行、民间借贷机构，或者因债务纠纷被法院查封，这些信息不会写在房产证上，但会在登记簿里显示；
3. 权益纠纷：比如夫妻共同买房但没加名、老人同住但没保障居住权，以后可能因离婚、继承产生纠纷，导致房子被分割或变卖。
这就是为什么聪明人拿到房产证后，会立刻办3个手续——从根源上消除这些风险。
二、手续1：不动产信息核验（必办！）——查错、查押、查查封，避免“证房不符”
为什么要办？
拿到房产证后，第一件事就是去不动产登记中心核验信息，确保房产证和登记簿的信息一致，同时检查房子有没有隐藏的抵押、查封。老王的例子就是因为没核验，导致面积错误和抵押没发现，差点卖不掉房子。
实操步骤
1. 带齐材料：身份证、房产证原件；
2. 办理地点：当地不动产登记中心的“查询窗口”，或政务服务中心的不动产专区；
3. 查询内容：
◦ 核验基本信息：面积、产权人、坐落、用途（住宅/商业）是否正确；
◦ 查抵押/查封：看房子是否被抵押给银行、民间借贷机构，或被法院查封；
◦ 查共有情况：看房子是否有其他共有人（比如开发商、前房主的配偶）。
4. 获取证明：让工作人员出具《不动产登记信息查询结果证明》，这是官方的信息凭证，比房产证更有法律效力。
不办的风险
• 信息错误：比如面积少算2平米，卖房子时可能少卖几万块，或者贷款时评估价降低；
• 隐藏抵押：如果房子被抵押，你无法过户、贷款，甚至可能被银行拍卖；
• 查封风险：如果房子被查封，你会失去对房子的控制权，无法居住或出售。
隐藏技巧
现在很多城市支持线上查询，比如用“浙里办”“粤省事”等政务APP，或当地不动产登记中心的公众号，输入身份证和房产证号就能查询，不用跑现场。
三、手续2：注销抵押登记（贷款买房必办！）——还清贷款不代表“解押”，房子还是银行的
为什么要办？
如果你是贷款买房，房子在还清贷款前是抵押给银行的，房产证上会盖“抵押登记”章。很多人以为还清贷款就没事了，但实际上，你需要去银行拿《贷款结清证明》，再去不动产中心注销抵押登记，不然房子还是抵押给银行的，不能卖、不能过户、不能再贷款。
我同事小李去年还清了房贷，没去注销抵押，今年想换房时才发现，房子还是抵押状态，无法网签，耽误了3个月才办好注销，错过了心仪的房源。
实操步骤
1. 联系银行：还清贷款后，联系贷款银行的客户经理，申请开具《贷款结清证明》《他项权证》（银行保存的抵押证明）；
2. 带齐材料：身份证、房产证、《贷款结清证明》《他项权证》；
3. 办理地点：不动产登记中心的“抵押注销窗口”；
4. 等待办结：一般1-3个工作日就能注销，注销后房产证上的“抵押登记”章会被划掉，不动产登记簿也会更新为“无抵押”。
不办的风险
• 无法交易：房子处于抵押状态，不能网签、过户，卖房子时会被卡住；
• 无法再贷款：如果想把房子抵押给其他银行贷款，会因“未解押”被拒；
• 法律风险：如果银行因债务纠纷被起诉，你的房子可能被牵连查封。
隐藏技巧
有些银行会代办注销抵押，你可以问银行是否可以委托办理，不用自己跑现场；如果银行不代办，也可以找中介代办（注意选择正规中介，避免诈骗）。
四、手续3：添加居住权登记（自住/养老必办！）——民法典新增“护身符”，保障家人居住权益
为什么要办？
这是《民法典》2021年新增的权利，很多人不知道。居住权是指“对他人所有的住房及其附属设施占有、使用的权利”，简单说就是：你可以给家人（比如配偶、父母、子女）设置居住权，让他们在房子里住一辈子，就算你去世或把房子卖了，他们也能继续住。
比如，老王和老伴一起买房，老王去世后，子女想把房子卖了赶老伴走，但如果老王生前给老伴设置了居住权，子女就不能卖房子，老伴可以住到去世。这对夫妻、老人来说是重要的“权益保障”。
实操步骤
1. 签订合同：和需要设置居住权的人签订《居住权合同》，明确居住期限（比如“终身居住”“5年居住”）、居住范围（比如“整套房屋”“一间卧室”）；
2. 带齐材料：身份证、房产证、《居住权合同》；
3. 办理地点：不动产登记中心的“居住权登记窗口”；
4. 领取证明：办理后，不动产中心会出具《居住权登记证明》，并在不动产登记簿上登记居住权信息。
不办的风险
• 夫妻纠纷：离婚后，一方可能被赶出房子，没有居住保障；
• 养老风险：老人把房子过户给子女后，子女可能把房子卖了，让老人无家可归；
• 继承纠纷：多个子女继承房子时，可能因居住问题产生矛盾，导致房子被分割。
隐藏技巧
居住权可以通过遗嘱设置，比如在遗嘱里写“我的房子由儿子继承，但老伴享有终身居住权”，这样去世后自动生效，不用再办理登记。
五、隐藏的“第4个手续”：办理电子不动产证——比纸质证更安全，避免丢失风险
除了以上3个手续，还有一个隐藏的手续建议办理：电子不动产证。现在很多城市已经推行电子不动产证，和纸质证有同等法律效力，而且不会丢失、损坏，办理业务时可以直接出示电子证，不用带纸质证。
办理方式
用当地政务APP（比如“浙里办”“粤省事”）或不动产登记中心的公众号，实名认证后就能领取电子不动产证，随时可以查看、下载。
六、避坑指南：这些坑别踩，否则越办越麻烦
1. 别相信“中介代办”：很多代办是诈骗
有些中介声称“可以代办信息核验、抵押注销、居住权登记”，但很多是诈骗，会收你高额手续费，甚至伪造材料。建议自己去不动产中心办理，流程很简单，不用找代办。
2. 别把房产证随便给别人：避免被冒用
房产证上有你的身份信息、房屋信息，随便给别人可能被用于诈骗、抵押。如果需要提供房产证复印件，一定要在复印件上注明“仅用于XX用途，再次复印无效”。
3. 别乱加名字：避免产权纠纷
很多人拿到房产证后，会把亲戚、朋友的名字加上去，但这样会导致产权共有，以后卖房子、贷款都需要所有人同意，容易产生纠纷。如果需要保障他人权益，建议用“居住权”代替“加名”。
4. 别拖延办理：越早办越省心
拿到房产证后，建议在1个月内办完这3个手续，拖得越久，风险越大。比如信息错误拖得越久，修改越麻烦；抵押注销拖得越久，影响交易的概率越高。
结尾：拿到证不是结束，是保障权益的开始
小张听完我的建议，第二天就去不动产中心核验了信息，发现证上的“房屋用途”写错了（把“住宅”写成了“商业”），赶紧改了过来，避免了以后贷款和交易的麻烦。他说：“原来拿到证只是第一步，这3个手续才是真正的‘安全锁’，不然真的可能吃大亏。”
其实，房产证不是“终点”，而是“起点”。拿到证后，你需要通过这3个手续，把“纸面上的权利”变成“实实在在的保障”，避免信息错误、抵押查封、权益纠纷等风险。别让半辈子的积蓄变成“隐患”，现在就拿出你的房产证，去办这3个手续吧。
最后想提醒大家：如果你已经拿到房产证，欢迎在评论区聊聊你办了哪些手续，帮更多人避坑。
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